Een koper die in september 2026 een compromis ondertekent, onderhandelt niet onder dezelfde voorwaarden als achttien maanden geleden. De kredietrentes stijgen lichtjes na een periode van rust, de gesubsidieerde energie-renovatie stort in, en een nieuwe regelgeving over telefonische prospectie verandert de spelregels voor de agentschappen. Hier zijn de concrete punten om in de gaten te houden op de vastgoedmarkt in Frankrijk.
Vastgoedprospectie: het einde van koude telefonische acquisitie
Sinds 11 augustus 2026 legt het decreet nr. 2026-662 van 23 juli 2026 een opt-in regime op voor telefonische prospectie in de vastgoedsector. Concreet mag een agentschap een particulier niet meer bellen zonder zijn voorafgaande expliciete toestemming. De Bloctel-logica, waarbij de consument zich moest inschrijven om de oproepen te weigeren, verdwijnt.
De gevolgen zijn direct. Elk mandaat verkregen via een niet-toegestane oproep is juridisch nietig. De sancties kunnen oplopen tot 375.000 euro voor een rechtspersoon. Het uitbesteden aan callcenters verandert hier niets aan: het opdrachtgeveragentschap blijft verantwoordelijk.
Voor de professionals valt een heel deel van de commerciële prospectie weg. Netwerken die regelmatig nieuws van de site Chasseur Immobilier publiceren, hebben de informatie al verspreid bij de publicatie van het decreet. De agentschappen moeten nu inzetten op lokale SEO, sociale netwerken of gekwalificeerde contactdatabases om hun mandatenstroom aan te vullen.
MaPrimeRénov’ in 2026: daling van omvangrijke renovatiedossiers
De balans van de Anah voor het eerste semester van 2026 onthult een spectaculaire achteruitgang. Slechts 20.265 dossiers voor omvangrijke renovaties zijn tussen januari en juni 2026 ingediend, tegenover ongeveer 95.000 in dezelfde periode in 2025. Dit is een daling van ongeveer 80% van de gesubsidieerde omvangrijke renovaties.
De toegekende subsidies dalen van 1,9 miljard euro naar 1,4 miljard, wat een terugval van 26% in een jaar betekent. Deze krimp weegt direct op de waarde van energie-intensieve woningen. Een woning geclassificeerd als F of G in de DPE wordt moeilijker te verkopen als de koper niet meer kan rekenen op een zo genereus ondersteuningsmechanisme als voorheen.
Wat dit verandert voor een vastgoed aankoop
Verkopers van thermische ‘passoires’ hebben steeds minder onderhandelingsruimte over de prijs. De kopers moeten de werkelijke kosten van een renovatie in hun budget opnemen zonder te kunnen rekenen op subsidies die van het ene semester naar het andere verdwijnen.
Er is ook een afwachtende houding waarneembaar. Sommige eigenaren geven de voorkeur aan het uitstellen van hun werkzaamheden in de hoop op een herziening van het systeem, wat een deel van het oude woningaanbod in een slechte energetische staat vergrendelt.
Transactievolumes en vastgoedprijzen in Frankrijk: het herstel blijft fragiel
Ongeveer 940.000 transacties worden in 2026 verwacht. Dit cijfer vertegenwoordigt een herstel ten opzichte van het dieptepunt van 780.000 verkopen in 2024, maar we blijven ver verwijderd van het record van 1,1 miljoen transacties in 2021. De miljoen verkopen zal waarschijnlijk niet voor 2027 of 2028 worden bereikt.
In Parijs stijgen de volumes met 15% in het eerste kwartaal van 2026 ten opzichte van het eerste kwartaal van 2025. De kopers keren terug, maar op selectieve wijze. Goed gelegen en correct geclassificeerde woningen in de DPE vinden kopers. De andere blijven stagneren.
De nieuwbouw in moeilijkheden, de oude onder voorwaarden
In de nieuwbouw heeft de bouw moeite om weer op gang te komen na twee jaar van crisis. De Franse Bouwfederatie verwacht een lichte heropleving, maar het volume van nieuwe woningen blijft onvoldoende in verhouding tot de vraag, vooral in de gespannen gebieden.
In de oude woningen maakt de kwaliteit van het goed het verschil:
- Een woning met een DPE in A, B of C wordt binnen een tijdsbestek verkocht dat dicht bij dat van vóór de crisis ligt, soms met een lichte onderhandelingsmarge
- Een goed geclassificeerd als D of E ondergaat een afschrijving die varieert afhankelijk van de locatie, maar die dieper wordt in middelgrote steden
- Thermische passoires (F en G) cumuleren prijsafschrijving en verlenging van de verkooptermijnen, vooral sinds de val van MaPrimeRénov’
Kredietrentes: een stijging die de dossiers compliceert
Na enkele maanden van ontspanning stijgen de hypotheekrentes weer sinds de zomer van 2026. Deze stijging, zelfs gematigd, vermindert de leencapaciteit van huishoudens. Een koper die zes maanden geleden een woning van 250.000 euro kon financieren, moet soms zijn budget naar beneden bijstellen.
De banken blijven selectief over de profielen. Het eigen vermogen, de professionele stabiliteit en de schuldenlast worden nauwlettend in de gaten gehouden. Eerste kopers zonder significante eigen inbreng hebben moeite om financiering te krijgen in de grote agglomeraties.
Pas je aankoopstrategie aan de rentecontext aan
Onderhandelen over de prijs van het goed in plaats van de rente blijft vaak de beste optie. Een gehaaste verkoper zal eerder een korting van enkele procenten accepteren dan dat een bank een gebaar zal maken op zijn leenvoorwaarden. De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de lokale markten, maar de algemene trend bevoordeelt de goed voorbereide koper.
- Vergelijk de kredietaanbiedingen van ten minste drie instellingen voordat je ondertekent
- Maak gebruik van de concurrentie tussen makelaars en directe banken
- Controleer de totale kosten van de lening (inclusief verzekering) in plaats van alleen de nominale rente
De vastgoedmarkt in Frankrijk in dit najaar van 2026 wordt gelezen aan de hand van deze operationele signalen: een regelgeving die de commerciële methoden van de agentschappen herverdeelt, subsidies voor renovatie in vrije val, verkoopvolumes die voorzichtig herstellen en rentes die weer stijgen. Elk aankoop- of verkoopproject profiteert van een afstemming op deze realiteiten in het veld in plaats van op te gladde nationale gemiddelden.
