Ein Käufer, der im September 2026 einen Vorvertrag unterschreibt, verhandelt nicht unter den gleichen Bedingungen wie vor achtzehn Monaten. Die Kreditkosten steigen leicht nach einer Beruhigung, die geförderte energetische Sanierung bricht ein, und eine neue Regelung zur Telefonakquise verändert die Rahmenbedingungen für die Agenturen. Hier sind die konkreten Punkte, die auf dem Immobilienmarkt in Frankreich zu beachten sind.
Immobilienakquise: Das Ende der Kaltakquise per Telefon
Seit dem 11. August 2026 schreibt das Dekret Nr. 2026-662 vom 23. Juli 2026 ein Opt-in-System für die telefonische Akquise im Immobilienbereich vor. Konkret darf eine Agentur eine Privatperson nicht mehr ohne deren vorherige ausdrückliche Zustimmung anrufen. Die Logik von Bloctel, bei der sich der Verbraucher anmelden musste, um Anrufe abzulehnen, entfällt.
Die Konsequenzen sind direkt. Jeder durch einen nicht einvernehmlichen Anruf erhaltene Auftrag ist rechtlich nichtig. Die Strafen können bis zu 375.000 Euro für juristische Personen betragen. Die Auslagerung an Callcenter ändert daran nichts: Die beauftragende Agentur bleibt verantwortlich.
Für die Fachleute fällt ein ganzes Segment der Geschäftsanbahnung weg. Netzwerke, die regelmäßig Neuigkeiten von der Website Chasseur Immobilier veröffentlichen, haben die Informationen bereits mit der Veröffentlichung des Dekrets verbreitet. Die Agenturen müssen nun auf lokale Suchmaschinenoptimierung, soziale Netzwerke oder qualifizierte Kontaktlisten setzen, um ihren Auftragsfluss zu sichern.
MaPrimeRénov’ im Jahr 2026: Rückgang der umfangreichen Renovierungsanträge
Die Bilanz der Anah für das erste Halbjahr 2026 zeigt einen spektakulären Rückgang. Zwischen Januar und Juni 2026 wurden nur 20.265 Anträge auf umfangreiche Renovierungen eingereicht, im Vergleich zu etwa 95.000 im gleichen Zeitraum 2025. Das ist ein Rückgang von etwa 80 % bei den geförderten umfangreichen Renovierungen.
Die gewährten Fördermittel sinken von 1,9 Milliarden Euro auf 1,4 Milliarden, was einem Rückgang von 26 % innerhalb eines Jahres entspricht. Diese Reduzierung wirkt sich direkt auf den Wert von energieintensiven Wohnimmobilien aus. Eine Immobilie, die im DPE mit F oder G eingestuft ist, wird schwieriger zu verkaufen, wenn der Käufer nicht mehr auf ein so großzügiges Hilfsprogramm wie zuvor zählen kann.
Was das für einen Immobilienkauf bedeutet
Die Verkäufer von energetisch ineffizienten Immobilien haben immer weniger Verhandlungsspielraum beim Preis. Die Käufer hingegen müssen die tatsächlichen Kosten einer Renovierung in ihr Budget einplanen, ohne sich auf Förderungen verlassen zu können, die von einem Halbjahr zum anderen schwinden.
Es ist auch ein Abwarten zu beobachten. Einige Eigentümer ziehen es vor, ihre Arbeiten zu verschieben, in der Hoffnung auf eine Neuausrichtung des Programms, was einen Teil des Bestands an alten Wohnungen in einem schlechten energetischen Zustand festhält.
Transaktionsvolumen und Immobilienpreise in Frankreich: Die Erholung bleibt fragil
Für 2026 werden etwa 940.000 Transaktionen erwartet. Diese Zahl stellt eine Erholung im Vergleich zum Tiefpunkt von 780.000 Verkäufen im Jahr 2024 dar, aber wir liegen weit entfernt vom Rekord von 1,1 Millionen Transaktionen, der 2021 beobachtet wurde. Die Million Verkäufe wird wahrscheinlich nicht vor 2027 oder 2028 erreicht.
In Paris steigen die Volumina mit einem Anstieg von 15 % im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum ersten Quartal 2025. Die Käufer kehren zurück, jedoch selektiv. Gut gelegene und korrekt im DPE eingestufte Immobilien finden Käufer. Die anderen stagnieren.
Neubau in Schwierigkeiten, Altbau unter Bedingungen
Im Neubau hat die Bauwirtschaft nach zwei Krisenjahren Schwierigkeiten, sich zu erholen. Der Französische Bauverband rechnet mit einer leichten Erholung, aber das Volumen neuer Wohnungen bleibt im Vergleich zur Nachfrage, insbesondere in angespannten Gebieten, unzureichend.
Im Altbau macht die Qualität der Immobilie den Unterschied:
- Eine Wohnung mit einem DPE von A, B oder C verkauft sich in Zeiträumen, die denjenigen vor der Krise ähnlich sind, manchmal mit einem leichten Verhandlungsspielraum
- Eine Immobilie mit D oder E erfährt einen Wertverlust, der je nach Lage variiert, sich aber in mittelgroßen Städten verstärkt
- Die energetisch ineffizienten Immobilien (F und G) kumulieren Preisverfall und verlängerte Verkaufszeiten, insbesondere seit dem Rückgang von MaPrimeRénov’
Kreditkosten: Ein Anstieg, der die Anträge kompliziert
Nach mehreren Monaten der Entspannung <strong steigen die Kreditkosten seit dem Sommer 2026 wieder an. Dieser Anstieg, auch wenn er moderat ist, verringert die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte. Ein Käufer, der vor sechs Monaten eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro finanzieren konnte, sieht sich manchmal gezwungen, sein Budget nach unten zu korrigieren.
Die Banken bleiben selektiv bei den Profilen. Das Eigenkapital, die berufliche Stabilität und die Verschuldungsquote werden genau unter die Lupe genommen. Erstkäufer ohne signifikantes Eigenkapital haben es schwer, in großen Ballungsräumen eine Finanzierung zu erhalten.
Die Kaufstrategie an die Zinslage anpassen
Den Preis der Immobilie anstelle des Zinssatzes zu verhandeln, bleibt oft die beste Option. Ein unter Druck stehender Verkäufer wird eher einen Preisnachlass von ein paar Prozent akzeptieren, als dass eine Bank Zugeständnisse bei ihren Kreditbedingungen macht. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach lokalen Märkten, aber der allgemeine Trend begünstigt den gut vorbereiteten Käufer.
- Die Angebote von mindestens drei Instituten vergleichen, bevor man unterschreibt
- Die Konkurrenz zwischen Makler und Direktbank nutzen
- Die Gesamtkosten des Kredits (inklusive Versicherung) überprüfen, anstatt nur den nominalen Zinssatz zu betrachten
Der Immobilienmarkt in Frankreich im Herbst 2026 wird durch diese operativen Signale geprägt: eine Regulierung, die die Geschäftsmethoden der Agenturen neu verteilt, fallende Förderungen für Renovierungen, vorsichtige Verkaufsvolumina und steigende Zinsen. Jedes Kauf- oder Verkaufsprojekt sollte auf diesen Realitäten vor Ort basieren, anstatt auf zu glatten nationalen Durchschnittswerten.
