Ein Mieter, der eine Wohnung ohne schriftlichen Vertrag bewohnt, die von einem Eigentümer vermietet wird, der die Mieteinnahmen nicht anmeldet, hat er die gleichen Schutzrechte wie ein klassischer Mieter? Die Antwort hängt von mehreren unterschiedlichen rechtlichen Mechanismen ab, die in ihren praktischen Auswirkungen manchmal widersprüchlich sind. Dieser Artikel vergleicht die Situation des Mieters mit schriftlichem Vertrag und die des Mieters ohne Vertrag und analysiert die konkreten Hebel, die letzterer gegenüber einer nicht angemeldeten Vermietung hat.
Schriftlicher Mietvertrag, mündlicher Mietvertrag und nicht angemeldete Vermietung: Vergleichstabelle der Schutzrechte
Das Gesetz vom 6. Juli 1989 verlangt einen schriftlichen Vertrag für jede Vermietung zur Nutzung als Hauptwohnsitz. Seit dem Gesetz Nr. 2024-322 vom 9. April 2024 setzt die Weigerung, einen entsprechenden Vertrag aufzusetzen, den Vermieter einer Strafe von bis zu einem Jahr Gefängnis und 20.000 Euro Geldstrafe aus. Die Rechtsprechung erkennt jedoch die Gültigkeit des mündlichen Mietvertrags an, wenn Beweise für die Nutzung und Zahlung vorliegen.
Die folgende Tabelle fasst die Unterschiede im Schutz je nach Form des Mietvertrags und dem steuerlichen Status der Vermietung zusammen.
| Kriterium | Erklärter schriftlicher Mietvertrag | Mündlicher Mietvertrag (nicht schriftlich) | Nicht angemeldete Vermietung |
|---|---|---|---|
| Rechtliche Gültigkeit des Mietvertrags | Vollständig | Anerkannt, wenn Zahlungsbeweise vorliegen | Der Vertrag bleibt gültig, die steuerliche Unregelmäßigkeit liegt beim Vermieter |
| Recht auf Verbleib in der Wohnung | Ja, mit gesetzlicher Kündigungsfrist | Ja, gleiche Bedingungen | Ja, unverändert |
| Verpflichtung zu angemessenem Wohnraum | Ja (Gesetz 1989, Art. 6) | Ja | Ja |
| Jährliche Mietanpassung | Möglich, wenn schriftliche Klausel vorhanden | Unmöglich (keine Klausel) | Unmöglich |
| Kaution | Durch den Vertrag geregelt | Schwer nachzuweisen | Schwer nachzuweisen |
| APL an den Vermieter gezahlt | Ja | Ja, wenn Mietvertrag reguliert | Direkte Zahlung an den Vermieter in Gebieten mit Mietgenehmigung gefährdet |
| Strafen für den Vermieter | Keine spezifischen | Bußgeld bis zu 20.000 € | Steuerliche Nachforderungen, Geldstrafen, Sanktionen |
Die Rechte des Mieters ohne Vertrag entfallen nicht aufgrund der Unregelmäßigkeit des Vermieters. Artikel L.635-8 des Bau- und Wohnungsrechts besagt, dass die Vermietung ohne Genehmigung “keine Auswirkungen auf den Mietvertrag hat”.
Nachweis des mündlichen Mietvertrags: Was der Mieter sammeln muss
Ohne schriftlichen Vertrag liegt die Beweislast beim Mieter, der seine Rechte geltend machen möchte. Der Kassationsgerichtshof hat mehrfach bestätigt, dass regelmäßige Überweisungen und eine kontinuierliche Nutzung ausreichen, um die Existenz eines mündlichen Mietvertrags nachzuweisen.
Die vor Gericht zulässigen Beweismittel sind präzise:
- Bankauszüge, die regelmäßige monatliche Überweisungen an den Eigentümer zeigen, mit einer identifizierbaren Beschreibung (selbst eine einfache wiederkehrende Überweisung stellt einen Hinweis dar)
- Schriftliche Kommunikation (SMS, E-Mails, Nachrichten über eine App), die die Wohnung, die Miete oder die Nutzungsbedingungen erwähnt
- Mietquittungen, auch informelle, oder handschriftliche Quittungen, die vom Vermieter unterschrieben sind
- Bescheinigungen von Nachbarn, Post, die an die Adresse der Wohnung gesendet wurde, Strom- oder Internetrechnungen auf den Namen des Mieters
Ein Mieter, der über diese Beweise verfügt, wird als im Sinne des Gesetzes von 1989 als Mietvertrag begünstigt angesehen. Er kann die zuständige Schlichtungsstelle oder das Gericht anrufen.
Fehlende Beweise: Eine Situation, die beide Parteien schwächt
Wenn der Mieter bar ohne Quittung zahlt, wird der Nachweis viel komplizierter. Bargeldzahlungen ohne schriftlichen Nachweis entziehen dem Mieter sein wichtigstes rechtliches Druckmittel. In diesem Fall kann der Vermieter auch nicht leicht einen Mietrückstand nachweisen, um ein Räumungsverfahren einzuleiten.
Diese Sackgasse kommt dem Mieter langfristig selten zugute. Ohne Zahlungsnachweis ist es unmöglich, die Rückzahlung einer Kaution zu verlangen oder einen Mietbetrag anzufechten.
Unangemessener Wohnraum und Schwarzvermietung: Ein Rechtsmittel bleibt offen
Die nicht angemeldete Vermietung hebt nicht die Verpflichtung des Vermieters auf, angemessenen Wohnraum bereitzustellen. Artikel 6 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 gilt unabhängig vom steuerlichen Status der Vermietung.
Ein Mieter, der eine unbewohnbare Wohnung ohne funktionierende Heizung oder mit Gesundheitsrisiken bewohnt, kann das Gericht anrufen, auch wenn kein schriftlicher Mietvertrag existiert. Die administrative Unregelmäßigkeit des Vermieters setzt niemals seine Verpflichtung zur Bereitstellung von Wohnraum aus.
Ein Vermieter, der versucht, sich auf das Fehlen eines Mietvertrags zu berufen, um seinen Reparaturverpflichtungen zu entkommen, befindet sich in einer nachteiligen Position. Der Richter wird die Existenz eines mündlichen Mietvertrags feststellen und die gleichen Regeln wie bei einem schriftlichen Vertrag anwenden.
Mietgenehmigung und Auswirkungen auf Wohnbeihilfen
In Gemeinden, die eine Mietgenehmigung eingeführt haben, kann die Nichteinhaltung dieser Verpflichtung durch den Vermieter indirekte Folgen für den Mieter haben: Die Zahlung der APL direkt an den Vermieter kann blockiert werden. Der Mieter behält sein Recht auf Hilfe, muss diese jedoch selbst erhalten, was die Verwaltung der Miete kompliziert.
Diese Situation erhöht den Druck auf den Vermieter, der einen Mechanismus zur Sicherung seiner Mieteinnahmen verliert.
Regulierung des Mietvertrags und Interesse des Mieters zu handeln
Der Mieter hat die Möglichkeit, den Vermieter um die Ausarbeitung eines schriftlichen, gesetzeskonformen Mietvertrags zu bitten. Dieses Recht besteht jederzeit während des Mietverhältnisses. Wenn der Vermieter ablehnt, kann der Mieter das Gericht anrufen, um die Formalisierung des Vertrags zu erreichen.
Die Regulierung bietet konkrete Vorteile für den Mieter:
- Erleichterter Zugang zu Wohnbeihilfen, einschließlich der direkten Zahlung der APL an den Vermieter
- Regelung der Kaution und deren Rückzahlung am Ende des Mietverhältnisses
- Möglichkeit, eine nicht fristgerechte Kündigung anzufechten
- Erhöhter Schutz im Falle des Verkaufs der Wohnung (Vorkaufsrecht)
Für den Vermieter ermöglicht die Regulierung der Situation, die durch das Gesetz von 2024 eingeführten strafrechtlichen Sanktionen zu vermeiden und die Möglichkeit wiederzuerlangen, eine Kündigungsklausel im Falle eines Mietrückstands anzuwenden.
Der Mieter ohne Vertrag gegenüber einer nicht angemeldeten Vermietung behält alle durch das Gesetz von 1989 vorgesehenen Schutzrechte, vorausgesetzt, er kann seine Nutzung und Zahlungen nachweisen. Die steuerliche oder administrative Unregelmäßigkeit des Vermieters entzieht dem Mieter kein Recht, erschwert jedoch die Verfahren für beide Parteien. Ein solides Beweisdossier zu erstellen, bleibt die erste Maßnahme, die jeder Bewohner in dieser Situation ergreifen sollte.