Um inquilino que ocupa uma moradia sem contrato escrito, alugada por um proprietário que não declara a renda de aluguel, possui as mesmas proteções que um inquilino convencional? A resposta depende de vários mecanismos jurídicos distintos, às vezes contraditórios em seus efeitos práticos. Este artigo compara a situação do inquilino com contrato escrito e a do inquilino sem contrato, e analisa os mecanismos concretos que este último possui diante de uma locação não declarada.
Contrato escrito, contrato verbal e locação não declarada: tabela comparativa das proteções
A lei de 6 de julho de 1989 exige um contrato escrito para toda locação destinada à residência principal. Desde a lei nº 2024-322 de 9 de abril de 2024, a recusa em estabelecer um contrato conforme expõe o locador a um ano de prisão e 20.000 euros de multa. A jurisprudência, no entanto, reconhece a validade do contrato verbal se houver provas de ocupação e pagamento.
A tabela abaixo sintetiza as diferenças de proteção conforme a forma do contrato e o status fiscal da locação.
| Critério | Contrato escrito declarado | Contrato verbal (não escrito) | Locação não declarada |
|---|---|---|---|
| Validade jurídica do contrato | Plena | Reconhecida se houver provas de pagamento | O contrato permanece válido, a irregularidade fiscal é do locador |
| Direito à permanência no imóvel | Sim, com aviso legal | Sim, mesmas condições | Sim, inalterado |
| Obrigação de moradia digna | Sim (lei 1989, art. 6) | Sim | Sim |
| Revisão anual do aluguel | Possível se houver cláusula escrita | Impossível (sem cláusula) | Impossível |
| Depósito de garantia | Regulado pelo contrato | Difícil de provar | Difícil de provar |
| APL paga ao locador | Sim | Sim se o contrato for regularizado | Pagamento direto ao locador comprometido em área com permissão para alugar |
| Sanções para o locador | Nenhuma específica | Multa de até 20.000 € | Revisão fiscal, multas, penalidades |
Os direitos do inquilino sem contrato não desaparecem devido à irregularidade do proprietário. O artigo L.635-8 do Código da Construção e da Habitação especifica que a locação sem autorização é “sem efeito sobre o contrato”.
Prova do contrato verbal: o que o inquilino deve reunir
Sem contrato escrito, o ônus da prova recai sobre o inquilino que deseja fazer valer seus direitos. A Corte de Cassação confirmou várias vezes que transferências regulares e uma ocupação contínua são suficientes para estabelecer a existência de um contrato verbal.
Os elementos admissíveis diante de um tribunal são precisos:
- Extratos bancários mostrando transferências mensais regulares ao proprietário, com uma descrição identificável (mesmo uma simples transferência recorrente constitui um indício)
- Trocas escritas (SMS, e-mails, mensagens em um aplicativo) mencionando a moradia, o aluguel ou as condições de ocupação
- Recibos de aluguel, mesmo informais, ou recibos manuscritos assinados pelo locador
- Atestados de vizinhos, correspondência recebida no endereço da moradia, contas de energia ou internet em nome do inquilino
O inquilino que possui essas provas é considerado como tendo um contrato de locação no sentido da lei de 1989. Ele pode recorrer à comissão departamental de conciliação ou ao tribunal judicial.
Ausência de provas: uma situação que fragiliza ambas as partes
Se o inquilino paga em dinheiro sem recibo, a demonstração se torna muito mais complexa. O pagamento em dinheiro sem registro escrito priva o inquilino de seu principal recurso jurídico. Nesse caso, o proprietário também não pode provar facilmente uma inadimplência para iniciar um processo de despejo.
Esse impasse raramente beneficia o inquilino a longo prazo. Sem prova de pagamento, é impossível solicitar o reembolso de um depósito de garantia ou contestar um valor de aluguel.
Moradia indigna e locação clandestina: um recurso que permanece aberto
A característica não declarada da locação não elimina a obrigação do proprietário de fornecer uma moradia digna. O artigo 6 da lei de 6 de julho de 1989 se aplica independentemente do status fiscal da locação.
Um inquilino que ocupa uma moradia insalubre, sem aquecimento funcional ou apresentando riscos à saúde pode recorrer ao tribunal mesmo que nenhum contrato escrito exista. A irregularidade administrativa do locador nunca suspende sua obrigação de decência.
O proprietário que tenta se valer da ausência de contrato para escapar de suas obrigações de reparo se encontra em uma posição desfavorável. O juiz constatará a existência de um contrato verbal e aplicará as mesmas regras que com um contrato escrito.
Permissão para alugar e consequências nas ajudas ao aluguel
Nas comunas que instituíram uma permissão para alugar, o não cumprimento dessa obrigação pelo proprietário pode ter uma consequência indireta para o inquilino: o pagamento do APL diretamente ao locador pode ser bloqueado. O inquilino mantém seu direito à ajuda, mas deve recebê-la ele mesmo, o que complica a gestão do aluguel.
Essa situação cria uma pressão adicional sobre o proprietário, que perde um mecanismo de segurança de sua renda de aluguel.
Regularização do contrato e interesse do inquilino em agir
O inquilino tem a possibilidade de solicitar ao proprietário a redação de um contrato escrito conforme a lei. Esse direito existe a qualquer momento da relação locativa. Se o locador recusar, o inquilino pode recorrer ao tribunal para obter a formalização do contrato.
A regularização apresenta vantagens concretas para o inquilino:
- Acesso facilitado às ajudas ao aluguel, incluindo o pagamento direto do APL ao locador
- Regulamentação do depósito de garantia e sua restituição ao final do contrato
- Possibilidade de contestar um aviso de rescisão não conforme aos prazos legais de aviso prévio
- Proteção reforçada em caso de venda da moradia (direito de preferência)
Para o proprietário, regularizar a situação permite evitar as sanções penais introduzidas pela lei de 2024 e recuperar a possibilidade de aplicar uma cláusula resolutiva em caso de inadimplência.
O inquilino sem contrato diante de uma locação não declarada mantém todas as proteções previstas pela lei de 1989, desde que possa provar sua ocupação e seus pagamentos. A irregularidade fiscal ou administrativa do proprietário não retira nenhum direito do inquilino, mas complica os trâmites de ambas as partes. Constituir um dossiê de provas sólido continua a ser a primeira ação a ser empreendida por qualquer ocupante nessa situação.