Un inquilino che occupa un’abitazione senza contratto scritto, affittata da un proprietario che non dichiara i redditi da locazione, ha le stesse protezioni di un inquilino classico? La risposta dipende da diversi meccanismi giuridici distinti, talvolta contraddittori nei loro effetti pratici. Questo articolo confronta la situazione dell’inquilino con contratto scritto e quella dell’inquilino senza contratto, per poi analizzare i mezzi concreti di cui dispone quest’ultimo di fronte a una locazione non dichiarata.
Contratto scritto, contratto verbale e locazione non dichiarata: tabella comparativa delle protezioni
La legge del 6 luglio 1989 richiede un contratto scritto per ogni locazione ad uso di residenza principale. Dalla legge n°2024-322 del 9 aprile 2024, il rifiuto di stabilire un contratto conforme espone il locatore a un anno di reclusione e 20.000 euro di multa. La giurisprudenza riconosce tuttavia la validità del contratto verbale se esistono prove di occupazione e pagamento.
La tabella qui sotto sintetizza le differenze di protezione a seconda della forma del contratto e dello stato fiscale della locazione.
| Critero | Contratto scritto dichiarato | Contratto verbale (non scritto) | Locazione non dichiarata |
|---|---|---|---|
| Validità giuridica del contratto | Piena | Riconosciuta se ci sono prove di pagamento | Il contratto rimane valido, l’irregolarità fiscale è quella del locatore |
| Diritti di permanenza nei locali | Sì, con preavviso legale | Sì, stesse condizioni | Sì, invariato |
| Obbligo di alloggio decoroso | Sì (legge 1989, art. 6) | Sì | Sì |
| Revisione annuale dell’affitto | Possibile se clausola scritta | Impossibile (nessuna clausola) | Impossibile |
| Deposito cauzionale | Regolato dal contratto | Difficile da provare | Difficile da provare |
| APL versata al locatore | Sì | Sì se contratto regolarizzato | Versamento diretto al locatore compromesso in zona permesso di affittare |
| Sanctions per il locatore | Nessuna specifica | Multa fino a 20.000 € | Rettifica fiscale, multe, sanzioni |
I diritti dell’inquilino senza contratto non scompaiono a causa dell’irregolarità del proprietario. L’articolo L.635-8 del Codice della costruzione e dell’abitazione precisa che la messa in locazione senza autorizzazione è “senza effetto sul contratto”.
Prova del contratto verbale: cosa deve raccogliere l’inquilino
Senze contratto scritto, l’onere della prova ricade sull’inquilino che desidera far valere i propri diritti. La Corte di Cassazione ha confermato più volte che bonifici regolari e un’occupazione continua sono sufficienti per stabilire l’esistenza di un contratto verbale.
Gli elementi ammissibili davanti a un tribunale sono precisi:
- Estratti conto bancari che mostrano bonifici mensili regolari al proprietario, con una causale identificabile (anche un semplice bonifico ricorrente costituisce un indice)
- Scambi scritti (SMS, email, messaggi su un’app) che menzionano l’abitazione, l’affitto o le condizioni di occupazione
- Ricevute di affitto, anche informali, o ricevute manoscritte firmate dal locatore
- Attestazioni di vicini, corrispondenza ricevuta all’indirizzo dell’abitazione, fatture di energia o internet a nome dell’inquilino
L’inquilino che dispone di queste prove è considerato come beneficiario di un contratto di locazione ai sensi della legge del 1989. Può rivolgersi alla commissione dipartimentale di conciliazione o al tribunale ordinario.
Assenza di prove: una situazione che indebolisce entrambe le parti
Se l’inquilino paga in contante senza ricevuta, la dimostrazione diventa molto più complessa. Il pagamento in contante senza traccia scritta priva l’inquilino del suo principale strumento giuridico. In questo caso, il proprietario non può nemmeno provare facilmente un inadempimento per avviare una procedura di sfratto.
Questa impasse raramente avvantaggia l’inquilino nel lungo termine. Senza prova di pagamento, è impossibile richiedere il rimborso di un deposito cauzionale o contestare un importo di affitto.
Alloggio indecente e locazione in nero: un ricorso che rimane aperto
Il carattere non dichiarato della locazione non elimina l’obbligo del proprietario di fornire un alloggio decoroso. L’articolo 6 della legge del 6 luglio 1989 si applica indipendentemente dallo stato fiscale della locazione.
Un inquilino che occupa un’abitazione insalubre, senza riscaldamento funzionante o che presenta rischi per la salute può rivolgersi al tribunale anche se non esiste alcun contratto scritto. L’irregolarità amministrativa del locatore non sospende mai il suo obbligo di decenza.
Il proprietario che tenta di avvalersi dell’assenza di contratto per sfuggire alle sue obbligazioni di riparazione si trova in una posizione sfavorevole. Il giudice constaterà l’esistenza di un contratto verbale e applicherà le stesse regole che con un contratto scritto.
Permesso di affittare e conseguenze sulle agevolazioni per l’alloggio
Nelle comuni che hanno istituito un permesso di affittare, il mancato rispetto di questo obbligo da parte del proprietario può avere una conseguenza indiretta per l’inquilino: il versamento dell’APL direttamente al locatore può essere bloccato. L’inquilino mantiene il diritto all’aiuto, ma deve percepirlo personalmente, il che complica la gestione dell’affitto.
Questa situazione crea una pressione aggiuntiva sul proprietario, che perde un meccanismo di sicurezza dei suoi redditi da locazione.
Regolarizzazione del contratto e interesse dell’inquilino ad agire
L’inquilino ha la possibilità di richiedere al proprietario la redazione di un contratto scritto conforme alla legge. Questo diritto esiste in qualsiasi momento della relazione locativa. Se il locatore rifiuta, l’inquilino può rivolgersi al tribunale per ottenere la formalizzazione del contratto.
La regolarizzazione presenta vantaggi concreti per l’inquilino:
- Accesso facilitato alle agevolazioni per l’alloggio, incluso il versamento diretto dell’APL al locatore
- Regolamentazione del deposito cauzionale e della sua restituzione al termine del contratto
- Possibilità di contestare un preavviso non conforme ai termini legali di preavviso
- Protezione rafforzata in caso di vendita dell’abitazione (diritto di prelazione)
Per il proprietario, regolarizzare la situazione consente di evitare le sanzioni penali introdotte dalla legge del 2024 e di riacquistare la possibilità di applicare una clausola risolutiva in caso di inadempimento.
L’inquilino senza contratto di fronte a una locazione non dichiarata conserva tutte le protezioni previste dalla legge del 1989, a condizione di poter dimostrare la sua occupazione e i suoi pagamenti. L’irregolarità fiscale o amministrativa del proprietario non toglie alcun diritto all’inquilino, ma complica le procedure per entrambe le parti. Costituire un dossier di prove solido rimane la prima azione da intraprendere per ogni occupante in questa situazione.