Een huurder die een woning zonder schriftelijk contract bewoont, gehuurd van een eigenaar die de huurinkomsten niet aangeeft, heeft hij dezelfde bescherming als een reguliere huurder? Het antwoord hangt af van verschillende juridische mechanismen die soms tegenstrijdig zijn in hun praktische effecten. Dit artikel vergelijkt de situatie van de huurder met een schriftelijk huurcontract en die van de huurder zonder contract, en analyseert vervolgens de concrete middelen die deze laatste heeft tegenover een niet-aangegeven huur.
Schriftelijk contract, mondeling contract en niet-aangegeven huur: vergelijkende tabel van de bescherming
De wet van 6 juli 1989 vereist een schriftelijk contract voor elke huur voor hoofdverblijf. Sinds de wet nr. 2024-322 van 9 april 2024 stelt de weigering om een conform contract op te stellen de verhuurder bloot aan één jaar gevangenisstraf en 20.000 euro boete. De jurisprudentie erkent echter de geldigheid van het mondelinge contract als er bewijs van bewoning en betaling is.
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillen in bescherming afhankelijk van de vorm van het contract en de fiscale status van de huur.
| Criteria | Schriftelijk contract aangegeven | Mondeling contract (niet schriftelijk) | Niet-aangegeven huur |
|---|---|---|---|
| Juridische geldigheid van het contract | Volledig | Erkend als er bewijs van betaling is | Het contract blijft geldig, de fiscale onregelmatigheid is die van de verhuurder |
| Recht op behoud van de woning | Ja, met wettelijke opzegtermijn | Ja, dezelfde voorwaarden | Ja, onveranderd |
| Verplichting tot een fatsoenlijke woning | Ja (wet 1989, art. 6) | Ja | Ja |
| Jaarlijkse huurverhoging | Mogelijk als er een schriftelijke clausule is | Onmogelijk (geen clausule) | Onmogelijk |
| Waarborgsom | Gereguleerd door het contract | Moeilijk te bewijzen | Moeilijk te bewijzen |
| APL betaald aan de verhuurder | Ja | Ja als het contract gelegaliseerd is | Directe betaling aan de verhuurder in een vergunninggebied voor verhuur kan in gevaar komen |
| Sancties voor de verhuurder | Geen specifieke | Boete tot 20.000 € | Fiscale herziening, boetes, sancties |
De rechten van de huurder zonder contract vervallen niet door de onregelmatigheid van de eigenaar. Artikel L.635-8 van de Bouw- en Woningwet stelt dat het verhuren zonder toestemming “geen effect heeft op het contract”.
Bewijs van het mondelinge contract: wat de huurder moet verzamelen
Zonder schriftelijk contract ligt de bewijslast bij de huurder die zijn rechten wil doen gelden. De Hoge Raad heeft herhaaldelijk bevestigd dat regelmatige overboekingen en een continue bewoning voldoende zijn om het bestaan van een mondeling contract vast te stellen.
De ontvankelijke elementen voor de rechtbank zijn specifiek:
- Bankafschriften die maandelijkse regelmatige overboekingen aan de eigenaar tonen, met een herkenbare omschrijving (zelfs een eenvoudige terugkerende overboeking is een aanwijzing)
- Schriftelijke communicatie (SMS, e-mails, berichten op een applicatie) waarin de woning, de huur of de voorwaarden van bewoning worden vermeld
- Huurontvangsten, zelfs informeel, of handgeschreven kwitanties ondertekend door de verhuurder
- Getuigenissen van buren, post ontvangen op het adres van de woning, energiefacturen of internetrekeningen op naam van de huurder
De huurder die over deze bewijzen beschikt, wordt beschouwd als zijnde in het bezit van een huurcontract in de zin van de wet van 1989. Hij kan de provinciale bemiddelingscommissie of de rechtbank inschakelen.
Afwezigheid van bewijs: een situatie die beide partijen verzwakt
Als de huurder contant betaalt zonder kwitantie, wordt het bewijs veel complexer. Contante betalingen zonder schriftelijk bewijs ontnemen de huurder zijn belangrijkste juridische hefboom. In dit geval kan de eigenaar ook niet gemakkelijk een achterstallige betaling bewijzen om een uitzettingsprocedure te starten.
Deze impasse komt zelden de huurder op lange termijn ten goede. Zonder bewijs van betaling is het onmogelijk om terugbetaling van een waarborgsom te vragen of een huurprijs aan te vechten.
Onfatsoenlijke woning en zwart verhuren: een open beroep
De niet-aangegeven status van de huur ontslaat de eigenaar niet van de verplichting om een fatsoenlijke woning te bieden. Artikel 6 van de wet van 6 juli 1989 is van toepassing ongeacht de fiscale status van de huur.
Een huurder die een ongezonde woning bewoont, zonder functionerende verwarming of met gezondheidsrisico’s, kan de rechtbank inschakelen, zelfs als er geen schriftelijk contract bestaat. De administratieve onregelmatigheid van de verhuurder schort nooit zijn verplichting tot fatsoen op.
De eigenaar die probeert zich te beroepen op de afwezigheid van een contract om zijn verplichtingen tot reparatie te ontlopen, bevindt zich in een nadelige positie. De rechter zal het bestaan van een mondeling contract vaststellen en dezelfde regels toepassen als bij een schriftelijk contract.
Verhuurvergunning en gevolgen voor de huurtoeslag
In gemeenten waar een verhuurvergunning is ingesteld, kan het niet naleven van deze verplichting door de eigenaar een indirect gevolg hebben voor de huurder: de betaling van de APL rechtstreeks aan de verhuurder kan worden geblokkeerd. De huurder behoudt zijn recht op hulp, maar moet deze zelf ontvangen, wat het beheer van de huur compliceert.
Deze situatie creëert extra druk op de eigenaar, die een mechanisme voor de beveiliging van zijn huurinkomsten verliest.
Regularisatie van het contract en belang van de huurder om actie te ondernemen
De huurder heeft de mogelijkheid om de eigenaar te verzoeken een schriftelijk contract op te stellen dat aan de wet voldoet. Dit recht bestaat op elk moment van de huurrelatie. Als de verhuurder weigert, kan de huurder de rechtbank inschakelen om de formalisering van het contract te verkrijgen.
De regularisatie biedt concrete voordelen voor de huurder:
- Gemakkelijkere toegang tot huurtoeslagen, inclusief directe betaling van de APL aan de verhuurder
- Regulering van de waarborgsom en de terugbetaling aan het einde van de huur
- Mogelijkheid om een niet-conforme opzegging aan te vechten binnen de wettelijke opzegtermijnen
- Versterkte bescherming in geval van verkoop van de woning (recht van eerste koop)
Voor de eigenaar maakt het regulariseren van de situatie het mogelijk om de strafrechtelijke sancties die door de wet van 2024 zijn ingevoerd te vermijden en de mogelijkheid te herwinnen om een ontbindende clausule toe te passen in geval van achterstallige betalingen.
De huurder zonder contract tegenover een niet-aangegeven huur behoudt alle bescherming die door de wet van 1989 is voorzien, op voorwaarde dat hij zijn bewoning en betalingen kan bewijzen. De fiscale of administratieve onregelmatigheid van de eigenaar ontnemt de huurder geen enkel recht, maar bemoeilijkt de procedures voor beide partijen. Het opbouwen van een solide bewijsdossier blijft de eerste stap die elke bewoner in deze situatie moet ondernemen.